界面新聞?dòng)浾? | 王婷婷

  6月30日,二線城市土地市場(chǎng)迎來(lái)上半年最后的爭(zhēng)奪。

  成都、武漢、天津等熱點(diǎn)城市上演激烈的土拍大戰(zhàn),房企以近乎沖刺的姿態(tài)“圍獵”優(yōu)質(zhì)地塊,試圖為今年上半年拿地成績(jī)畫(huà)上圓滿句號(hào)。這場(chǎng)收官之戰(zhàn)不僅刷新了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄,更折射出二線城市土地市場(chǎng)的熱度與房企的戰(zhàn)略布局邏輯。

  以武漢為例,當(dāng)日推出的P(2025)049號(hào)新興街二、三期地塊,華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城、中海等11家開(kāi)發(fā)商互不相讓,現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)106輪混戰(zhàn),最終,綠城以最高樓面出價(jià)2.79萬(wàn)元/平方米更勝一籌,將地塊收入囊中,成交總價(jià)6.65億元,溢價(jià)率達(dá)54.36%。

  “這是武漢市近年來(lái)單宗住宅項(xiàng)目參與人數(shù)最多、樓板價(jià)最高、溢價(jià)率最高的地塊。”武漢市土地交易中心表示。與此同時(shí),該地塊也創(chuàng)造了武漢住宅樓板價(jià)歷史紀(jì)錄第二名,僅次于2020年華潤(rùn)拿下的二七濱江地塊,樓面價(jià)3.06萬(wàn)元/平方米。

  據(jù)界面新聞了解,不僅是武漢,今年以來(lái),成都、杭州、濟(jì)南等多個(gè)二線城市土拍熱度攀升,成交價(jià)格屢創(chuàng)新高,一場(chǎng)激烈的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)已然開(kāi)啟。

  眾多實(shí)力雄厚的房企紛紛出場(chǎng),成為這場(chǎng)土拍盛宴的主角。央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)積極布局,部分資金狀況良好的民企也不甘示弱,在二線城市頻繁舉牌,展現(xiàn)出回血的信心。

  同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞,從目前各個(gè)城市樓市走勢(shì)來(lái)看,核心城市新房市場(chǎng)率先出現(xiàn)筑底信號(hào),主要受到改善需求的支撐,增加了開(kāi)發(fā)商拿地的信心。

  “不過(guò),開(kāi)發(fā)商聚焦的是熱點(diǎn)城市的核心地塊,這是樓板價(jià)上漲的重要原因。”宋紅衛(wèi)向界面新聞表示。

  二線城市頻出“地王”

  2025年,二線城市土拍市場(chǎng)激烈開(kāi)場(chǎng)。

  最熱鬧的當(dāng)屬成都。今年年初,央企招商蛇口以總價(jià)27億元、樓面價(jià)31100元/平方米、溢價(jià)70.43%拿下成都高新區(qū)大源地塊,創(chuàng)下彼時(shí)成都最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

  半個(gè)月后,3月27日,錦江區(qū)金融城三期一宗48.74畝純住宅用地被擺上拍賣(mài)桌,現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)了213輪激烈爭(zhēng)奪,最終被閩系國(guó)資房企建發(fā)以樓面價(jià)41200元/平方米、溢價(jià)率106%競(jìng)得地塊,再創(chuàng)成都樓面價(jià)新高,同時(shí)也是成都樓面價(jià)首次突破4萬(wàn)元/平方米。

  這之后,高溢價(jià)拿地成為成都土拍市場(chǎng)常態(tài)。

  6月19日,成都再推出兩宗地塊,其中位于錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊最受歡迎,吸引來(lái)全國(guó)各地房企參拍,民營(yíng)房企和央國(guó)企齊聚,如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、金茂、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、華發(fā)&錦江統(tǒng)建、新希望地產(chǎn)、潤(rùn)達(dá)豐濱江等。

  現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)154輪競(jìng)價(jià),最終由閩系國(guó)資房企國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)23.26億元、樓面價(jià)35500元/平方米、溢價(jià)率75.74%競(jìng)得,登上成都樓面價(jià)TOP2地塊。

  另一宗位于武侯區(qū)機(jī)投橋街道的地塊,由央企中鐵建以總價(jià)15.11億元、樓面價(jià)16600元/平方米拿下,溢價(jià)率16.90%。

  6月30日,成都趁熱打鐵,又拿出金牛區(qū)一宗地塊,中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中鐵建、金茂等8家房企都想押注于此,F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)價(jià)后,中能建以20200元/平方米的樓面價(jià)、23.93%的溢價(jià)率競(jìng)得該地塊,折合總價(jià)約17.48億元。

  這是金牛區(qū)樓面價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,這一成交價(jià)也是目前該板塊內(nèi)最高樓面價(jià),開(kāi)發(fā)商對(duì)熱門(mén)地塊的渴望在此展現(xiàn)得淋漓盡致。

  杭州的土拍熱度與成都不相上下,“地王”頻出,樓面價(jià)接連破6萬(wàn)元/平方米、7萬(wàn)元/平方米、8萬(wàn)元/平方米大關(guān),成交樓面價(jià)僅次于北京和上海。

  最熱門(mén)的是蔣村低密度地塊,勝利者還是建發(fā)。今年3月25日,該地塊現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)拍后,建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)34.34億元拿下蔣村地塊,樓面價(jià)88029.06元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)115.39%。

  除此之外,杭州本土開(kāi)發(fā)商濱江集團(tuán)也相繼奪得多個(gè)熱門(mén)地塊,比如1月份以溢價(jià)率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊,3月份以溢價(jià)率69.86%拿下奧體水電新村地塊,在本地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)加倉(cāng)。

  閩系房企建發(fā)對(duì)熱點(diǎn)二線城市地塊攻勢(shì)十足。拿下成都、杭州“地王”之后,3月31日又轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶,與招商蛇口、中海、聯(lián)發(fā)、海成、華潤(rùn)、宜賓麗雅等7家房企對(duì)江北區(qū)長(zhǎng)安三廠地塊展開(kāi)圍獵,F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)聲不斷,最終建發(fā)以樓面價(jià)13923元/平方米拿下,溢價(jià)率29.64%,登頂重慶新“地王”。

  武漢同樣不能落下,6月30日,建發(fā)擊敗保利、華潤(rùn)、綠城等開(kāi)發(fā)商,奪得當(dāng)日推出的“次熱”地塊—傅家坡047號(hào)住宅地塊,成交價(jià)12.2億元,溢價(jià)率22.42%。

  在成都、杭州、重慶等地“失利”的央企中海,在北方城市扳回一局。

  6月30日,天津也迎來(lái)2025年上半年的土拍收官之戰(zhàn),備受關(guān)注的河西陳塘莊F9地塊吸引來(lái)中海和綠城競(jìng)價(jià),贏家中海以7.4億元拿得地塊,溢價(jià)率為11.45%。

  在這之前,中海還前往濟(jì)南拿下歷下區(qū)文博西片區(qū)一期組團(tuán)地塊,總價(jià)約32.74億元,溢價(jià)率11.1%。組合地塊中的兩幅城鎮(zhèn)住宅用地的樓板價(jià)達(dá)20232元/平方米,是濟(jì)南住宅用地單價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)元,因此成為新的單價(jià)“地王”。

  這些熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈,也帶動(dòng)全國(guó)土拍市場(chǎng)出讓金增長(zhǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2025年上半年(截至6月25日),300城住宅用地出讓金同比增幅超兩成,平均溢價(jià)率10.3%,較去年同期提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。

  而且,今年上半年二線城市土拍的平均溢價(jià)率為14.3%,超過(guò)一線城市的11.9%。

  開(kāi)發(fā)商尋求確定性

  “安全,安全,安全!边@是搶拍二線熱點(diǎn)城市地塊開(kāi)發(fā)商們的共識(shí),多位開(kāi)發(fā)商向界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>

  2025年,對(duì)于絕大部分開(kāi)發(fā)商而言,寧可在核心城市高溢價(jià)拿地,也不會(huì)因一時(shí)便宜而加倉(cāng)不具備確定性的城市,安全成了他們首要考慮的因素。不少房企人士向界面新聞指出,“都不敢冒險(xiǎn)!

  一名成都本土開(kāi)發(fā)商人士告訴界面新聞,成都今年之所以受到開(kāi)發(fā)商熱烈追捧,主要在于市場(chǎng)、人口和產(chǎn)品三點(diǎn)。市場(chǎng)方面,2025年上半年,成都新房市場(chǎng)累計(jì)成交約4.9萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)10%,其中千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量接近750套,占去年全年成交量54%。

  “成都人口紅利還在凈流入,吸附力很強(qiáng)!鄙鲜龇科笕耸肯蚪缑嫘侣劚硎,坊間將成都稱為“6省省會(huì),也就是新西蘭,云貴川”(新疆、陜西、甘肅、云南、貴州、四川)。

  而且“好房子”時(shí)代,房企在成都“卷”產(chǎn)品“卷”得很厲害,夸張的說(shuō)法是“三個(gè)月一迭代”。該名人士進(jìn)一步指出,公司目前的拿地策略就是深耕大本營(yíng),其他二線城市也會(huì)看,比如西安。

  “只有核心市場(chǎng)好一點(diǎn)。”一名央企開(kāi)發(fā)商人士在接受界面新聞采訪時(shí)也表示,今年以來(lái),核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的主要原因是,企業(yè)自身求發(fā)展,需要改善土儲(chǔ)布局;當(dāng)前的產(chǎn)品迭代較快,新的好產(chǎn)品在核心城市核心地段的品牌效應(yīng)也更好。

  更關(guān)鍵的一點(diǎn)是,“核心城市地段的安全性高很多!鄙鲜鲅肫箝_(kāi)發(fā)商人士告訴界面新聞。

  該名人士認(rèn)為,當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的拿地邏輯主要看三點(diǎn):經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家戰(zhàn)略以及人口流入。

  “像蘇州、杭州這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入的城市就還不錯(cuò),成都、武漢、西安這類(lèi)在戰(zhàn)爭(zhēng)隱患之下偏內(nèi)陸的戰(zhàn)略城市應(yīng)該也可以,再就是像廣東這種人口增長(zhǎng)的城市也比較安全。”該名開(kāi)發(fā)商人士向界面新聞表示。

  開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力也很重要。宋紅衛(wèi)告訴界面新聞,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)四年左右,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清,品牌房企的化債工作推進(jìn)明顯,逐漸恢復(fù)了再投資的能力,頭部房企以及區(qū)域深耕的民企拿地積極性提高。

  如一名地方國(guó)資房企人士向界面新聞表示,上半年拿地當(dāng)年可以形成銷(xiāo)售額,所以開(kāi)發(fā)商普遍選擇在上半年積極補(bǔ)貨,且上半年資金都比較富裕。

  “目前還能活躍在大城市拿地的主要均為央國(guó)企,其投資戰(zhàn)略近兩年均為收縮在大城市深耕的思路,所以熱門(mén)城市會(huì)出現(xiàn)房企扎堆(拿地)的現(xiàn)象!痹撁耸肯蚪缑嫘侣勚赋觯簧賴(guó)央企高層近期均有不同程度調(diào)整,其投資戰(zhàn)略(主要是出價(jià))均有較大程度變化,更加劇了這種熱搶情況。

  另一方面,從土地市場(chǎng)來(lái)看,隨著城市化進(jìn)程推進(jìn),城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊愈發(fā)稀缺。上述國(guó)資房企人士向界面新聞表示,“從歷史發(fā)展的角度來(lái)審視資產(chǎn)價(jià)值,可以看到稀缺性的豪宅產(chǎn)品具有穿越周期、良好的保值功能!

  宋紅衛(wèi)認(rèn)為,這也是開(kāi)發(fā)商積極布局核心城市核心地塊的原因。像成都金融城三期地塊位于新經(jīng)濟(jì)核心區(qū),周邊配套成熟,這類(lèi)地塊自然成為房企競(jìng)相追逐的目標(biāo),未來(lái)產(chǎn)品去化壓力較小。

  不過(guò),當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商齊聚二線城市,也會(huì)加速行業(yè)洗牌。本土房企和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)生變化,資金實(shí)力雄厚的外來(lái)大型房企在爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊上更具優(yōu)勢(shì),可能擠壓本地中小房企生存空間。

  界面新聞了解到,四川民營(yíng)房企邦泰集團(tuán),2022、2023年仍頻繁在成都拿地,但近兩年不斷加大外拓,開(kāi)啟“錯(cuò)位拿地”模式。今年以來(lái),不僅在昆明、西安、武漢、南昌、南寧等中西部省會(huì)城市拿地,也前往包括忻州、德陽(yáng)、延安、上饒等三、四線城市積極落子。

  同為四川民營(yíng)房企的新希望地產(chǎn)并不愿意放棄成都,拿地不占優(yōu)勢(shì),只能尋求合作。今年4月,四川聯(lián)投溢價(jià)33%競(jìng)得的郫都區(qū)21畝宅地,5月初便迎來(lái)合作方——新希望地產(chǎn),將共同開(kāi)發(fā)地塊。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整還在持續(xù),以成都、杭州等為代表的城市因經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、改善需求旺盛,正成為開(kāi)發(fā)商抗周期的“安全墊”。

  一邊熱搶,一邊遇冷

  二線城市“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)激烈,但土地市場(chǎng)并非全面回暖。

  一邊高溢價(jià)搶地,一邊底價(jià)出讓,仍是當(dāng)前絕大多數(shù)城市的常態(tài)。尤其是武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,絕大多數(shù)地塊都是底價(jià)出讓,這些城市庫(kù)存規(guī)模較大,房企投資相對(duì)審慎。

  比如6月30日武漢推出的5宗地塊,只有兩宗地塊溢價(jià)成交,另三宗地塊都是底價(jià)成交。同一天,天津一舉拿出15塊地拍賣(mài),最終只有中海拿得的河西區(qū)地塊為溢價(jià)成交,其余14幅地塊均為底價(jià)成交。

  以房企布局意愿較強(qiáng)的杭州為例,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,杭州出讓宅地合計(jì)63宗,47宗溢價(jià),有26宗溢價(jià)率超40%,亦有不少地塊底價(jià)成交。

  具體而言,今年一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄,到二季度,核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓,但平均溢價(jià)率開(kāi)始走低,而6月份臨平、錢(qián)塘出讓的4宗地中有3宗底價(jià)出讓,平均溢價(jià)率僅為0.3%。

  成都也不例外,2025年以來(lái),成都共計(jì)出讓宅地合計(jì)49宗,也僅有25宗溢價(jià)成交,其中11宗溢價(jià)率超30%,5宗溢價(jià)率超40%,其余地塊多為底價(jià)出讓。

  以拍出“地王”的3月為例,在3月24日至31日的一周時(shí)間里,成都共推出土地12宗,其中8宗地為底價(jià)成交。

  蘇州市場(chǎng)分化也很明顯,上半年累計(jì)出讓宅地35宗,12宗溢價(jià),其中蘇州工業(yè)園區(qū)東板橋河西地、吳中區(qū)蘇地2025-WG-Z09號(hào)地塊溢價(jià)率分別為45.3%、39.3%,其余地塊多為底價(jià)成交。

  一名民營(yíng)開(kāi)發(fā)商人士向界面新聞表示,因?yàn)椤暗赝酢睙岫雀,所以?huì)顯得土拍市場(chǎng)很火,實(shí)際上房企拿地重心依然是核心城市的核心地塊!安粔騼(yōu)質(zhì)的地塊,不會(huì)被爭(zhēng)搶,都搶熱門(mén)地,就拍出了地王!

  在其看來(lái),今年二季度樓市整體表現(xiàn)不算樂(lè)觀,接下來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

  2025年以來(lái),核心城市新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行,其中一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì),但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較上年明顯收窄,但較1-4月有所擴(kuò)大。

  樓市分化持續(xù),只有一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。

  其中,一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購(gòu)房需求支撐等因素帶動(dòng)下,市場(chǎng)保持較高活力,雖然二季度以來(lái)市場(chǎng)有所降溫,但上半年整體新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比均增長(zhǎng)。

  而部分基本面較強(qiáng)的核心二線城市如杭州、成都在核心區(qū)供應(yīng)力度持續(xù)加大下,上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比分別增長(zhǎng)6.0%、4.9%,但市場(chǎng)分化延續(xù),部分城市調(diào)整壓力仍較大。

  中指研究院認(rèn)為,短期來(lái)看,房企將更加注重項(xiàng)目的安全性與盈利確定性,北上深杭等熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性預(yù)計(jì)仍將頻現(xiàn)高溢價(jià)成交,成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

  也有開(kāi)發(fā)商暫停二線城市投資,主攻一線城市。

  “我們二線城市基本停了。”某地方國(guó)資房企人士向界面新聞表示,目前公司拿地主要看一線城市,如深圳、上海,其他城市包括之前布局的南京等城市都暫時(shí)不拿地了。

  上海本土民營(yíng)房企大華相關(guān)人士也告訴界面新聞,今年可能主要看上海,杭州、蘇州等城市不再去了。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,從搶地?zé)岢钡斤L(fēng)險(xiǎn)防控,開(kāi)發(fā)商對(duì)“安全墊”的尋找,本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的縮影。在分化加劇的市場(chǎng)中,房企唯有精準(zhǔn)把握城市價(jià)值、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管控資金風(fēng)險(xiǎn),才能在波動(dòng)中筑牢生存根基。

編輯:安垚
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